Presse on 14 Pyramides

VIR et VEFA : anticiper les enjeux juridiques des opérations immobilières hybrides

Thu, 30 Jul 2026 00:00:00 +0000

Ces deux régimes répondent à des cadres juridiques distincts. Leur coexistence dans un même projet soulève des questions particulières concernant notamment l’achèvement des travaux, les modalités de paiement, les garanties applicables et la coordination des engagements contractuels.

L’analyse de ces montages hybrides permet de mettre en lumière les points de vigilance à intégrer dès la conception de l’opération. Une définition précise des obligations de chaque partie et une articulation rigoureuse des contrats sont essentielles pour anticiper les difficultés susceptibles de survenir au cours du projet et contribuer à sa sécurisation juridique.

Xavier Lièvre élu premier vice-président de la Chambre des notaires de Paris

Thu, 04 Jun 2026 00:00:00 +0000

Cette élection vient reconnaître son engagement de longue date au service de la profession et sa contribution aux réflexions qui accompagnent l’évolution du notariat.

Convaincu que la profession se construit collectivement, Xavier Lièvre s’investit depuis plusieurs années dans les instances professionnelles. Son parcours l’a notamment conduit à contribuer, en 2012, à la rédaction d’un rapport sur le numérique dans le cadre de l’Assemblée de liaison des notaires de France. Il a également exercé les fonctions de vice-président du Conseil supérieur du notariat de 2020 à 2022 et présidé la deuxième commission du 119e Congrès des notaires de France, consacrée au logement.

Pour une réforme des baux constitutifs des droits réels

Fri, 08 Nov 2024 00:00:00 +0000

Dans une tribune publiée par la Revue de Droit Immobilier de Lefebvre Dalloz, notre associé Xavier LIEVRE rebondit sur la proposition du Congrès d’adapter le bail emphytéotique pour qu’il réponde aux préoccupations environnementales actuelles en permettant au bailleur d’imposer des conditions favorables à la réalisation de mesures de compensation environnementale.

Xavier rappelle que les baux constitutifs de droits réels sont souvent peu adaptés à la rénovation en donnant l’exemple du bail à construction et du bail à réhabilitation, et plaide pour que la bascule d’un urbanisme de la construction à un urbanisme de la transformation, mise en avant par le Congrès, soit l’occasion d’une réforme des baux constitutifs de droits réels pour les adapter à ce défi.

Bail réel solidaire logement et activité : parution d’un décret attendu

Fri, 06 Sep 2024 00:00:00 +0000

Xavier Lièvre souligne que ce critère pourrait exclure certains propriétaires de biens adaptés tout en permettant l’accès au BRS à des détenteurs de patrimoines financiers importants, mais à faibles revenus. Il met également en lumière les difficultés pratiques posées par ce décret, qui repose sur des déclarations sur l’honneur sans véritables moyens de contrôle.

Pour en savoir plus, consultez l’article dans la Semaine Juridique Notariale et Immobilière N°34 – 30 août 2024

Introduction de l’article 774 bis dans le CGI : analyse du champ d’application et des conséquences liquidatives

Tue, 30 Apr 2024 00:00:00 +0000

L’opération ayant conduit à la mise en place du quasi-usufruit entre-t-elle dans le champ d’application de l’article 774 bis du CGI ?
Comment traiter la dette de restitution entrant dans le champ d’application de l’article 774 bis lors de la liquidation fiscale de la succession ?
Que faire si la dette de restitution est supérieure à l’actif brut successoral ?
Que faire pour mettre un terme à un quasi-usufruit existant devenu dangereux ?

Retrouvez l’analyse détaillée de Pierre-Alain Guilbert et Victoire Minne dans la Revue fiscale du patrimoine, n°4, avril 2024.

Préemption Pinel : plaidoyer pour l’exclusion des bureaux et des entrepôts

Thu, 21 Sep 2023 00:00:00 +0000

La purge du droit de préférence de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, dit « Pinel », est régulièrement source de difficultés pour les praticiens. En effet, depuis l’entrée en vigueur le 18 décembre 2014 de l’article 14 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 – dite loi Pinel – le droit de préemption ouvert au preneur en cas de vente d’un local à usage commercial ou artisanal a provoqué des divergences doctrinales et des incertitudes liées à certaines décisions de justice quant à son champ d’application, alors même que l’intention du législateur était initialement très claire : « favoriser le maintien des très petites entreprises commerciales et artisanales dans les zones de centre-ville soumises à une pression immobilière ».

Alternatives dans l’investissement au logement

Tue, 12 Sep 2023 00:00:00 +0000

Chacun aura noté, ces derniers mois, l’agitation médiatique autour du logement. L’équipe du 119ème Congrès des notaires de France (qui pour rappel se réunira à Deauville du 27 au 29 septembre prochain) est à l’œuvre sur ce sujet depuis 2 ans déjà.

Forte de cette réflexion, la 2ème commission (« Favoriser l’accès au logement ») propose aujourd’hui une contribution soulignant que certaines techniques classiques d’acquisition peuvent être revisitées pour faciliter l’accession au logement. Face à des difficultés croissantes pour acquérir un logement, certains investisseurs proposent de partager le poids de cette accession :

La Cour de cassation clarifie la nature des remboursements anticipés dans les biens indivis

Tue, 29 Aug 2023 00:00:00 +0000

[Patrimoine] Dans un avis du 5 juillet 2023 (pourvoi n° 23-70.007), la Cour de cassation considère que « le remboursement anticipé d’un emprunt ayant permis l’acquisition d’un bien indivis, lorsqu’il est effectué par un indivisaire au moyen de ses deniers personnels au cours de l’indivision, constitue une dépense nécessaire à la conservation de ce bien au sens de l’article 815-13, alinéa 1er, du Code civil ».

Les magistrats de l’ordre judiciaire affirment de façon tranchée dans cette décision que le remboursement anticipé de l’emprunt indivis équivaut à une dépense de conservation donnant lieu à créance contre l’indivision, et non pas une dépense d’acquisition donnant lieu à créance entre indivisaires.

Pourquoi détenir le logement en société ?

Sat, 17 Jun 2023 00:00:00 +0000

Gestion du bien, transmission ou encore technique de coacquisition… Quels sont les intérêts de détenir un logement en société ?

Retrouvez l’analyse détaillée de Xavier Lièvre, Yann Judeau et Paul Bernard dans le JCP N n° 25 du 23 juin 2023.

Lire l’article complet

Livre blanc – Loi 3DS et pratique notariale

Fri, 17 Jun 2022 00:00:00 +0000

Ce nouveau livre blanc est d’ores et déjà téléchargeable gratuitement aux Editions Francis Lefebvre Notaires.

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BRS et loi 3DS : simplification et clarifications bienvenues

Mon, 28 Mar 2022 00:00:00 +0000

Au cœur de ces nombreux articles, la nouvelle loi est venue simplifier et clarifier certaines dispositions du bail réel solidaire (BRS) afin d’en faciliter l’application, à savoir :

La refonte du contrat de BRS opérateur en un BRS initial unique et une présentation du nouveau plan du contrat à destination des notaires,
Les opérateurs fonciers solidaires (OFS) peuvent agir sur des terrains ou des biens immobiliers, dont ils sont propriétaires, en vue de réaliser des logements,
L’ouverture de la mission des OFS vers une mixité fonctionnelle,
La possible délégation du droit de préemption urbain aux OFS,
L’ouverture de la garantie des prêts GAIA de la Banque des Territoires,
L’assimilation du BRS consenti par un organisme HLM agréé OFS à la vente HLM et exonération de la taxation des plus-value,
La pérennisation et adaptation du dispositif dit « SRU » de quota de logements sociaux dans les communes.

Ces dispositions spécifiques de la loi 3DS sont entrées en vigueur le 23 février dernier.

Présentation générale de la loi 3DS et incidence notariale

Mon, 28 Mar 2022 00:00:00 +0000

Le législateur a choisi de structurer son texte autour de 4 axes majeurs :

la différenciation territoriale ;
la décentralisation ;
la déconcentration ;
la décomplexification de l’action publique locale.

Loin des objectifs initialement prévu, cette loi fleuve de plus de 270 articles impacte de nombreuses procédures touchant l’organisation territoriale des collectivités sans pour autant la refondre.

A l’exception des mesures soumises à la publication d’un décret d’application, les dispositions de la loi 3DS sont entrées en vigueur le 23 février dernier.

Le nouveau régime hybride de l’hypothèque pour autrui

Fri, 11 Feb 2022 00:00:00 +0000

[Réforme droit des sûretés] L’ordonnance du 15 septembre 2021 réformant le droit des sûretés vient consacrer la solution qui avait été donnée par la Cour de cassation (Cass. mixte. 2 décembre 2005 n°03-18.210) selon laquelle une sûreté réelle consentie pour garantir la dette d’un tiers n’est pas un cautionnement. Ainsi, cette sûreté est désormais visée à l’article 2325 du code civil au sein d’un chapitre consacré aux sûretés réelles, par opposition aux sûretés personnelles et notamment au cautionnement.

La nouvelle cession civile de créance à titre de garantie

Tue, 25 Jan 2022 00:00:00 +0000

Ainsi, la réforme met fin à une jurisprudence constante de la Cour de cassation qui interdisait la cession de créance à titre de garantie « en dehors des cas prévus par la loi » et requalifiait traditionnellement cette opération juridique en nantissement de créance. Une telle cession ne pouvait être réalisée que pour les professionnels sous la forme d’une cession Dailly (Cass. com. 26 mai 2010 n°09-13.388).

Désormais, il est possible d’affecter des créances, présentes ou futures, à la garantie d’une dette sur le fondement du droit commun de la cession de créance. La constitution de cette nouvelle sûreté est simple. Il suffira d’établir un écrit à titre de validité non soumis aux mentions obligatoires exigées pour la cession Dailly. Devront y être désignées la créance garantie et la créance créée.

« Cessation d’activité des ICPE et dépollution : les obligations des industriels renforcées »

Mon, 15 Nov 2021 00:00:00 +0000

Dorénavant lors de la cessation d’activité, l’exploitant de l’ICPE devra faire attester, par une entreprise certifiée dans le domaine des sites et sols pollués :

de la mise en œuvre des mesures relatives à la mise en sécurité du site pour les ICPE soumises à déclaration limitativement énumérées au nouvel article R. 512-66-3 du Code de l’environnement
de l’adéquation des mesures proposées pour la réhabilitation du site
de la conformité des travaux aux objectifs de réhabilitation prescrits

Par ailleurs, le décret organise une procédure de réhabilitation différée à la demande expresse et justifiée de l’exploitant et encadre strictement les délais de la procédure y compris pour les réponses de l’administration.

Du privilège de prêteur de deniers à l’hypothèque légale de prêteur de deniers

Thu, 21 Oct 2021 00:00:00 +0000

L’objectif poursuivi par le législateur est de renforcer la sécurité juridique et de favoriser l’attractivité économique du droit français en mettant fin à la rétroactivité de l’inscription du privilège sur le bien immobilier.

Dorénavant, l’hypothèque légale de prêteur de deniers prendra rang à la date de son inscription au service de la publicité foncière et non de manière rétroactive au jour de la signature de l’acte de vente.

Les privilèges déjà inscrits continueront de bénéficier de cette rétroactivité prévue par la loi ancienne, de même que ceux nés avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance pour autant qu’ils aient été inscrits dans le délai de deux mois à compter de la vente prévue jusqu’à présent.

L’ordonnance portant réforme du droit des sûretés est publiée

Thu, 16 Sep 2021 00:00:00 +0000

Par ce texte, le Gouvernement a souhaité une réforme permettant à la fois de renforcer l’efficacité des sûretés et d’améliorer l’attractivité du droit français, tout en veillant à une meilleure sécurité juridique des contrats.

La réforme entrera principalement en vigueur au 1er janvier 2022. Seules les dispositions relatives au gage et au nouveau registre des sûretés mobilières, requérant des mesures réglementaires d’application, entreront en vigueur, au plus tard, le 1er janvier 2023.

Succession internationale : nouveau droit de prélèvement obligatoire

Thu, 09 Sep 2021 00:00:00 +0000

Pour bénéficier de ce prélèvement obligatoire, le nouvel alinéa 3 de l’article 913 du code civil précise que l’enfant lésé, ou ses héritiers ou ayants cause, devra répondre aux deux conditions cumulatives suivantes :

le défunt, ou au moins l’un de ses enfants, doit être, au moment du décès, ressortissant d’un Etat membre de l’UE ou y résider habituellement ; et
la loi étrangère applicable à la succession ne doit permettre aucun mécanisme réservataire protecteur pour des enfants.

Lors de la succession, le notaire sera tenu d’informer individuellement chaque héritier de son droit de demander la réduction des libéralités qui excèdent la quotité disponible. En pratique, seront principalement visées les successions des pays de common law qui ne connaissent pas la notion de réserve héréditaire.

Publication de la loi Climat et résilience

Tue, 07 Sep 2021 00:00:00 +0000

L’Etude 14 Pyramides Notaires vous propose un premier aperçu de ces nouvelles mesures et reviendra sur les dispositions plus particulières de ce texte et leurs enjeux pratiques.

Lire l’article complet

Les notaires face au défi des mutations urbaines et rurales

Mon, 19 Jul 2021 00:00:00 +0000

Dès lors, il s’avère essentiel aujourd’hui de porter les réflexions de la profession notariale vers de nouveaux mécanismes juridiques afin de déterminer un modèle économique pouvant affecter durablement les surfaces urbaines et périurbaines à la production agricole dans un esprit de rationalisation.

Retrouvez l’analyse de Xavier LIEVRE dans une interview « Les notaires face au défi des mutations urbaines et rurales » (propos recueillis par Chloé Rossignol) publiée au JDD du 17 juillet 2021.

Obtention du label « Notaire Conseil des Personnes Publiques » (NCPP)

Thu, 08 Jul 2021 00:00:00 +0000

Cette reconnaissance intervient au terme d’un parcours de formation et d’un examen sanctionné par un projet d’entreprise démontrant la volonté de délivrer un service de qualité en droit public.

Le Pôle Foncier Droit Public, garant de cette distinction, poursuivra son travail d’accompagnement des personnes publiques dans le développement de leurs projets juridiques complexes.

Ce label NCPP s’ajoute à celui obtenu en 2020 pour notre compétence reconnue en matière d’environnement, et renforce notre volonté d’apporter aux opérateurs fonciers que nous accompagnons, une expertise fine combinant haute technicité et sécurisation juridique.

Bail réel solidaire – BRS

Mon, 28 Jun 2021 00:00:00 +0000

La solution apportée consiste à dissocier économiquement la propriété de la manière suivante : un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) devient propriétaire d’un logement (existant, à rénover ou à construire) qu’il va grever d’un droit spécial dit « réel » aux termes d’un BRS conférant au preneur la propriété du logement pour un prix décoté. L’accès au BRS est sous condition de ressources et d’agrément par l’OFS et la propriété obtenue est perpétuelle du fait du rechargement de la durée initiale (autour de 80 ans généralement) à chaque cession ou transmission.

Financement par un époux de l’acquisition d’un bien indivis au-delà de sa part : revirement de jurisprudence

Thu, 17 Jun 2021 00:00:00 +0000

Dans un arrêt récent, la Cour de cassation opère un revirement de jurisprudence en matière de financement par un époux de l’acquisition d’un bien indivis au-delà de sa part. Dorénavant, l’indemnité à l’encontre de l’indivision sera évaluée selon les modalités prévues à l’article 1543 du Code civil.

En l’espèce, les époux mariés sous le régime de la séparation de biens ont acquis un bien immobilier. L’époux prédécédé a financé ledit bien avec des deniers personnels. Lors du partage successoral, les héritiers exigent l’inscription d’une créance à la succession à l’encontre de l’époux survivant.